Saat kita memasuki musim gugur, saatnya untuk melihat pasar real estat mewah Las Vegas. Dengan harga rumah yang masih meningkat dan suku bunga tertinggi dalam 20 tahun, pasar telah melambat secara signifikan, sebuah fakta yang diperkuat oleh angka penjualan kuartal ketiga.
Untuk properti dengan harga $1 juta ke atas, penjualan tertutup turun 41,2 persen pada kuartal terakhir — dari 536 pada kuartal kedua tahun ini menjadi 315 pada kuartal ketiga.
Penurunan penjualan ini mungkin tampak normal pada pandangan pertama. Mengikuti serbuan pembeli rumah yang biasa di musim semi dan awal musim panas, perlambatan musiman biasanya terjadi saat musim gugur mendekat.
Tapi bagaimana tahun ini dibandingkan dengan beberapa tahun terakhir? Untuk menjawab pertanyaan tersebut, berikut adalah angka penjualan kuartal kedua dan ketiga untuk properti di atas $1 juta, yang bersumber dari Multiple Listing Service.
■ 2019: 171 penjualan di kuartal kedua, 146 di kuartal ketiga (turun 14,6 persen)
■ 2020: 109 penjualan di kuartal kedua, 232 di kuartal ketiga (naik 112,8 persen)
■ 2021: 483 penjualan di kuartal kedua, 412 di kuartal ketiga (turun 14,7 persen)
■ 2022: 536 penjualan di Q2, 315 di Q3 (turun 41,2 persen)
Karena pandemi COVID-19, tahun 2020 merupakan tahun anomali. Penyitaan dimulai pada bulan Maret, secara drastis mengurangi penjualan rumah sepanjang kuartal kedua. Kemudian pintu air terbuka, terutama di pasar yang dijaga di mana tim saya berspesialisasi, menghasilkan peningkatan volume penjualan sebesar 112,8 persen yang mencengangkan pada kuartal ketiga tahun ini.
Tahun 2019 dan 2021 mengalami lebih banyak pelambatan musiman yang “normal” dibandingkan dengan tahun 2020. Kuartal ketiga di tahun 2019 dan kuartal ketiga di tahun 2021 mengalami penurunan kuartal ke kuartal masing-masing sebesar 14,6 persen dan 14,7 persen. Mengingat angka-angka ini, penurunan kuartal terakhir sebesar 41,2 persen menunjukkan bahwa ada lebih banyak cerita daripada jeda musiman.
Untuk lebih memahami penurunan penjualan yang drastis ini, lihat betapa panasnya pasar dalam beberapa tahun terakhir. Ada peningkatan 58 persen dalam aktivitas penjualan dari kuartal ketiga 2019 ke waktu yang sama tahun 2020, menandai dimulainya kenaikan 21 bulan untuk Las Vegas Real Estate. Saat pasar memanas, volume penjualan terus meningkat—dengan peningkatan penjualan sebesar 78 persen dari kuartal ketiga tahun 2020 hingga kuartal ketiga tahun 2021. Didorong oleh permintaan yang luar biasa, harga naik ke level tertinggi sepanjang masa, mendorong semakin banyak orang memiliki rumah di pasar $1 juta lebih.
Ditambah dengan suku bunga yang tinggi, rekor harga yang tinggi ini memaksa banyak pembeli untuk duduk di pinggir lapangan, yang menjelaskan penurunan penjualan yang signifikan di kuartal terakhir. Federal Reserve mulai menyetujui kenaikan suku bunga pada bulan Maret, dan pasar akhirnya merasakan dampaknya. Itu tidak membantu bahwa pasar saham bergerak, kepercayaan konsumen turun, dan ada pembicaraan tentang resesi yang menjulang.
Banyak penjual telah melakukan penyesuaian harga, membawa pembeli kembali ke meja meskipun kondisi pasar yang buruk ini. Pembeli tunai mungkin bisa mendapatkan penawaran bagus dalam beberapa bulan mendatang, tetapi pembeli yang mendapatkan pinjaman masih memiliki opsi. Pilihan populer bagi siapa pun yang mendapatkan pinjaman jumbo adalah 5, 7 atau 10/1 hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) dengan pembayaran pokok dan bunga reguler yang diamortisasi selama 30 tahun. Pinjaman ini biasanya menawarkan tingkat bunga sekitar 1 persen lebih rendah. Banyak dari peminjam ini mengira mereka akan pindah pada saat tarif menyesuaikan, atau membiayai kembali jika tarif turun.
Ke depan, laporan Indeks Harga Konsumen terbaru mengatakan inflasi masih meningkat, sehingga Federal Reserve kemungkinan akan melanjutkan kenaikan suku bunga untuk mendinginkan perekonomian. Saya menduga hal itu juga akan terus mendinginkan pasar perumahan, apalagi jika berujung pada PHK. Apakah Anda ingin membeli atau menjual dalam waktu dekat, lebih penting dari sebelumnya untuk menyewa agen real estat dengan pengalaman menavigasi kondisi pasar yang sulit—atau lebih baik lagi, tim dengan rekam jejak yang terbukti.
Makelar bersertifikat dengan pengalaman hampir 20 tahun, Rob Jensen adalah makelar/pemilik Rob Jensen Co., sebuah tim profesional penuh waktu yang digaji. Pialang real estat berfokus secara eksklusif pada komunitas yang terjaga keamanannya.
