Pasar perumahan Las Vegas memiliki kemiripan yang mengkhawatirkan dengan Humpty Dumpty.
Anda mungkin ingat sajak anak-anak yang terkenal ini. Itu dimulai dengan Humpty Dumpty naik ke ketinggian – dia duduk di dinding. Harga rumah lokal melakukan hal serupa. Pada Januari 2019, harga rata-rata rumah satu keluarga adalah $300.000, naik 13,2 persen dari tahun sebelumnya. Penjualan menurun dan persediaan hampir dua kali lipat. Pembeli tampaknya menahan diri, khawatir tentang keterjangkauan.
Itu bisa dimengerti. Hanya empat tahun sebelumnya, pada Februari 2015, harga rata-rata rumah hanya $205.000. Betapa anehnya hal itu sekarang.
Anda dapat membuat kasus yang masuk akal bahwa Humpty Dumpty – harga rumah Vegas – sudah tertahan di tahun 2019, siap untuk dijungkirbalikkan. Tapi kemudian harga meroket. Pandemi telah menyebabkan belanja besar-besaran yang tidak terduga. Untuk mendapatkan rumah, pembeli harus mengajukan penawaran mereka dengan sangat cepat. Rumah sering melampaui harga yang diminta dan dijual dalam hitungan hari – atau jam. Pembangun rumah memasukkan orang ke dalam daftar tunggu atau menggambar untuk menentukan siapa yang akan masuk ke rumah baru.
Kegilaan permintaan ini mendorong harga semakin tinggi. Pada bulan Mei, harga jual rata-rata mencapai $482.000. Sewa juga naik.
Ini membuat Humpty Dumpty bertengger di dinding yang jauh lebih tinggi. Dan sekarang, dia jatuh. Pada bulan September, harga jual rata-rata turun menjadi $450.000. Ini adalah penurunan 6,6 persen, tetapi masih merupakan angka yang tinggi secara historis. Ini 50 persen lebih tinggi dari tahun 2019 dan harga lebih dari dua kali lipat pada tahun 2015.
Pelaku yang jelas untuk penurunan ini adalah kenaikan suku bunga. Tingkat hipotek 30 tahun lebih dari 7 persen minggu lalu. Kemungkinan akan terus meningkat karena Federal Reserve menaikkan suku bunga untuk memerangi inflasi. Pada tahun 2021, angka rata-rata kurang dari 3 persen. Ini mungkin kedengarannya tidak banyak, tetapi itu membuat perbedaan yang dramatis.
Pertimbangkan harga $450.000. Terima uang muka 10 persen. Dengan tingkat bunga 3 persen, pembayaran bulanan hanya di atas $1.700, belum termasuk pajak properti atau PMI. Tetapi dengan tarif 7 persen, pembayarannya hampir $2.700 sebulan. Ah.
Untuk mencapai pembayaran bulanan $1.700 dengan tarif 7 persen, harga harus turun menjadi lebih dari $300.000, dengan asumsi uang muka $45.000 diterima. Pada tingkat 8 persen, harga harus di bawah $280.000.
Ini berarti bahwa Humpty Dumpty memiliki jalan yang panjang. Tidak baik.
Jangan lewatkan penyebab ini. Gelembung perumahan Las Vegas tidak terjadi secara kebetulan. Harga meledak karena tingkat hipotek jatuh. Harga jatuh sebagai sebagai akibat dari tindakan The Fed untuk mendukung perekonomian. Intervensi pemerintah menyebabkan gelembung perumahan, yang kini meledak.
Setelah dia mencapai titik terendah, semua kuda raja dan semua anak buah raja tidak dapat memperbaiki Humpty Dumpty. Analogi itu berlaku di sini. Pemerintah menciptakan gelembung perumahan dengan secara artifisial mengurangi biaya kepemilikan rumah. Jangan percaya pejabat pemerintah yang mengklaim bahwa rangkaian intervensi berikutnya akan menyatukan kembali pasar.
Kolom Victor Joecks muncul setiap hari Minggu, Rabu, dan Jumat di bagian Opini. Hubungi dia di [email protected] atau 702-383-4698. Mengikuti
@victorjoecks di Twitter.
